La Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, nell’ordinanza 7 marzo 2019, n. 6596 ha deciso che, se l’immobile locato viene riconsegnato con danni eccedenti il normale utilizzo, il conduttore è tenuto a pagare, oltre i lavori di ristrutturazione, anche i canoni d’affitto per il periodo necessario alle riparazioni.

Esaminando il caso in oggetto, la Suprema Corte ha rilevato che è pacifico che: “qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori”.

Qualora il locatore a causa della condotta del conduttore non può disporre della cosa locata, ha diritto a conseguire “il corrispettivo convenuto”, nonché ad ottenere il risarcimento di ulteriori, eventuali danni, dimostrandone l’esistenza. Pertanto, se l’immobile, alla riconsegna, presenta danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, si ha “mancata disponibilità” della cosa locata, per fatto imputabile al conduttore, per cui il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio.

A ciò si aggiunga che, il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della indisponibilità dell’immobile durante il periodo occorrente per i lavori di restauro, non costituisce un danno in re ipsa. In effetti, il periodo necessario per i lavori di restauro, è equiparato dalla giurisprudenza di legittimità alla ritardata restituzione dell’immobile, con la conseguenza che spetterà, per tale periodo, al proprietario “il corrispettivo convenuto”, ai sensi dell’art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno, che grava sul locatore.